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理論探討
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解決城市既有小區停車難問題探討


   2010年我們對北京、廣州、太原、青島城市既有小區停車難實地抽查,四市小區車位短缺率平均約為80%。全國100個大中城市到2020年預計有1.5億輛私家車缺少泊位。

    一、停車難是我國城市發展需要長期面對的問題
    第一,我們不可能將既有小區全部推倒重建來解決泊車位的不足;第二,私家車擁有量呈井噴式增長,而停車位開發是緩慢爬行,“舊賬未清又欠新帳”的局面將會存在較長時期;第三,城市中心或既有小區土地平面資源利用率已接近極限,如不盡快設法利用地下空間,最終會嚴重制約中國城市化的進展,勢必造成城市生態環境惡化、幸福指數下降;第四,私家車盡管帶來擁堵、排廢、停車難等諸多嚴重問題,但消費貢獻不可低估,政府不會像對待房地產一樣打壓,因此,隨著國人生活水平的提高,其持續增長還會有相當長的一段歷史時期。

    二、利用城市地上空間解決停車難問題不現實
    1.城市既有小區容積率高,人口高度密集,大批新建小區又多為高層建筑,人口過萬的小區在我國大中城市比比皆是,這使小區停車難的問題更加突出。而國外一些城市,居民區住房容積率低,每家自帶車庫,停車難的矛盾主要體現在市區而不是小區。
    2.馬路狹窄,小區外停車難。按照國際通行慣例,城市道路面積率以25%為宜。華盛頓的城市道路面積率為43%,倫為敦33%,東京為13%,北京為11%,廣州為2.65%,而我國多數城市的道路面積還不到0.8%,因此,路邊只能作為微不足道的停車輔助措施,小區外其它可以作為停車的犄角旮旯也相當有限。
    3.老城區是密集住宅區。這是中國城市的一大特色,而且老城區由于規劃落后, “城市人口與城市空間布局極不均衡,巨量人口集聚于中心城,”這無疑更加加劇城市小區停車難。

    三、開發城市地下空間是解決停車難問題的有效方式
    1.其他國家提供了開發城市地下空間解決停車難問題的經驗
    歐美、日本等國家人口密度大的城市,由于地下空間開發利用率高,停車難也基本上得到了有效的緩解。借鑒這些國家的地下車位開發實例和經驗,作為人均土地面積排世界110位以后的人口大國,從長遠利益來看,最合理、最科學的城市停車難解決方案,就是大力開發利用城市地下空間。
    2.我國城市地下車位開發產業前景廣闊
    根據可靠數據我們對市場前景做出預測,僅地下車位自身的開發產值至少在30萬億元以上,加上配套增層及抗震加固等產值約14萬億元,總產值達44萬億元以上,相當于2009年全國房地產總投資額的12倍還多,理論上可以節省用于停車位的土地平面空間資源約44萬公頃。按每年完成2萬億產值(折合地下車位約1000萬個)測算,市場高峰期不低于20年。(以上預測沒有包括城市地下商業街、地下商業城、市政公用設施等的市場價值。)再者,按現有政策和技術狀況,一年不可能完成這么大開發量,因此,本項目的市場前景不但廣闊而且產業生命期長遠。

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